【回答内容】

１　関係法令等

(1) 相続税法第22条《評価の原則》は、同法第３章《財産の評価》で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による旨規定しています。

(2) 財産評価基本通達（以下「評価通達」といいます。）１《評価の原則》の(3)は、財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべき全ての事情を考慮する旨定めています。

(3) 国税庁ホームページのタックスアンサーの「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」には、利用価値が著しく低下している宅地の評価に係る取扱いについて、要旨、次のとおり掲載されています（以下、当該取扱いを「本件取扱い」といいます。）。（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm）

次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

イ　道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

ロ　地盤に甚だしい凹凸のある宅地

ハ　震動の甚だしい宅地

ニ　イからハまでの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の２《日影による中高層の建築物の高さの制限》に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。

ただし、路線価、固定資産税評価額又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。

 

２　裁判例等

国税不服審判所令和２年６月２日裁決は、鉄道の沿線にある土地の評価に当たり本件取扱いの適用があるか否かについて、要旨、次のとおり判断しています。

(1) 相続税法第22条は、相続により取得した財産の価額は、特別の定めがあるものを除き、当該財産の取得の時における時価による旨を規定しており、ここでいう時価とは相続開始時における当該財産の客観的交換価値をいうものと解される。そして、その客観的交換価値は、必ずしも一義的に確定されるものではないから、課税実務上は、財産評価の一般的基準が評価通達によって定められ、原則として、評価通達に定める画一的な評価方法によって、当該財産の評価をすることとされている。このように、あらかじめ定められた評価方式によって画一的に相続財産を評価することは、税負担の公平、効率的な税務行政の実現等の観点からみて合理的であって、当審判所においても、著しく不適当と認められる特別な事情が存しない限り、評価通達によって相続財産を評価するのが相当であると認められる。

(2) 評価通達１の(3)は、財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべき全ての事情を考慮する旨定めており、これが、財産評価の一般原則として、上記イの相続税法第22条に規定する時価の考え方に照らし相当と解されることからすれば、評価通達に基づき路線価方式により宅地を評価する場合であっても、その宅地に、その価額に影響を及ぼすべきその宅地固有の客観的な事情が存するときには、当該事情が評価通達に定めるところにより一定の加算又は減算による調整を行うものや適用すべき路線価に既に反映していると認められるものを除き、所要の考慮を要すると解するのが相当である。

(3) 本件取扱いは、課税実務上の取扱いとして、騒音等の各種の事情により、その付近にある他の宅地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下していると認められる部分のある宅地について、その価値に減価を生じさせている当該事情が、その宅地の評価上適用すべき路線価の評定において考慮されていない場合に限り、その宅地固有の客観的な事情として10％の減額をするものである。

したがって、騒音により利用価値が著しく低下している宅地として本件取扱いにより減額して評価すべきであるのは、①当該宅地の評価に当たって用いる路線価が騒音の要因を考慮して付されたものではないこと（路線価における騒音要因のしんしゃく）、②騒音が生じていること（騒音の発生状況）及び③騒音により当該宅地の取引金額が影響を受けると認められること（騒音による取引金額への影響）の3つの要件が満たされている場合とするのが相当である。

 

３　回答

(1) 本件取扱いが適用されるか否かの判断基準

本件取扱いの内容及び国税不服審判所令和２年６月２日裁決を基とすれば、本件取扱いを適用して評価すべきであるのは、次の３つの要件を充足した場合となります。

イ　課税時期において、評価対象地に、著しい高低差、甚だしい地盤の凹凸、甚だしい振動、騒音、日照阻害、臭気、忌み等（以下、これらを併せて「騒音等」といいます。）がある又は生じていること。

ロ　評価対象地の評価に当たって用いる路線価、固定資産税評価額又は倍率が、騒音等の要因を考慮して付されたものではないこと。

ハ　騒音等の要因により評価対象地の取引金額が影響を受けると認められること。

(2) 本件取扱いの適用に当たっての留意事項

評価通達に基づき土地を評価する場合、路線に接する土地に共通する事情については、路線価又は倍率の評定の基となる売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等の各価額に反映されるものであることから、当該各価額等を基に評定される路線価又は倍率には、当該路線に接する土地に共通する事情は反映されることとなり、原則として、路線に接する宅地に共通する騒音等の事情を個別にしんしゃくする必要はないことに留意してください。

その上で、その土地に、その価額に影響を及ぼすべき当該土地固有の客観的な事情が存するときには、当該事情が評価通達に定めるところにより一定の加算又は減算による調整を行うものや適用すべき路線価に既に反映していると認められるものを除き、所要の考慮を要する、すなわち本件取扱いが適用できるものと考えられます。

(3) 本件取扱いの適用について判断した裁決例の要旨

イ　原処分庁は、評価対象地は近傍宅地の利用状況と比較して利用価値が著しく低下しているとは認められない旨主張する。しかしながら、普通住宅地区にある宅地で、忌みによりその取引金額に影響を受けると認められるもののように、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価して差し支えない旨取り扱われており、また、宅地比準方式によって評価する農地についても同様に取り扱うこととされており、これらの取扱いは相当と認められるところ、評価対象地は造成後においても三方が墓地に囲まれており、当該取扱いに該当すると認められるから、原処分庁の主張には理由がない。（平成18年５月８日裁決）

ロ　原処分庁は、本件各宅地は、本件東側道路より平均で1.2ｍ程度高い位置にあるものの、本件東側道路に接する本件各宅地以外の宅地も本件東側道路より高い位置にあり、本件各宅地だけが、その付近にある宅地に比較して著しく高低差があるとまではいえないから、利用価値が著しく低下している宅地には該当しない旨主張する。 　しかしながら、本件各宅地は、周辺の宅地と比して、本件東側道路より約1.2ｍ高い土地であり、また、本件各宅地のみが、この高低差のために車両の進入ができないことに加えて、本件東側道路の幅員及び路面状況にも差が認められることなどの本件各宅地の事情を総合勘案すると、本件各宅地は、この付近にある他の宅地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下した土地であると認められる。（平成19年４月23日裁決）

ハ　請求人らは、本件被相続人の自宅マンションの敷地となっている宅地（本件宅地）の評価について、付近にある宅地に比べて著しい高低差があるため、利用価値が著しく低下していることから、高低差がないとした場合の本件宅地の価額の10パーセントに相当する金額を減額すべきである旨主張するとともに、裏面路線に係る二方路線影響加算をすべきではない旨又は仮に裏面路線に係る二方路線影響加算するならば傾斜部分を平坦地とするための宅地造成費を控除すべきである旨主張する。しかしながら、利用価値が著しく低下している宅地の評価方法である10パーセントの減額は、評価対象宅地と付近にある一連の宅地に共通した地勢との高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に適用されるのが相当であると解されるところ、確かに、本件宅地は、南勾配に傾斜していることから、北側の裏面路線から南側の正面路線の間に高低差があると認められるものの、本件宅地に隣接する各宅地も、本件宅地と共通した地勢であると認められることから、本件宅地について利用価値が低下している宅地の評価方法を適用することはできない。また、本件宅地は、南勾配に傾斜しているものの、裏面路線を利用できないほどの急勾配はなく、裏面路線は、実際に本件宅地の出入り口として使用されていることから、仮に、裏面路線に接面しない本件宅地と同様な画地を想定し、これと本件宅地を比較する場合には、土地の価格形成に与える個別的要因は明らかに本件宅地の方が勝るものと認められ、接面する裏面路線が本件宅地の価額に与える影響は、それを無視し得るほどに著しく低いものと認めることはできないから、裏面路線に係る二方路線影響加算をすることとなる。さらに、本件宅地は、既に造成されマンションの敷地の用に供されており、周囲の状況と比較しても、新たに費用を投じて造成する必要があるとは認められないから、宅地造成費を控除することはできない。（平成23年５月16日裁決）

ニ　請求人らは、本件Ａ土地は、間口、奥行が短く、面積も狭小で、通常の建物の建築に支障があることから、利用価値が著しく低下している宅地として、10％の評価減を行うべきであり、また、本件Ｂ土地は面積が特に狭小で、形状も悪いことから、建物が建築できない土地として、財産評価基本通達25《貸宅地の評価》(5)に準じ、同27－５《区分地上権に準ずる地役権の価額》(1)に定める区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地として、50％の評価減を行うべきである旨主張する。しかしながら、本件Ａ土地は、現に建物の敷地として有効に利用されている土地と同程度の面積の土地であり、また、本件Ｂ土地についても、現に建物の敷地として有効に利用されている土地であることなどからすると、その利用価値が著しく低下しているとは認められない。（平成24年５月16日裁決）

ホ　請求人らは、相続により取得した甲敷地及び乙敷地（本件各敷地）は、その面する道路（本件道路）に比べて高い位置にあり、いずれも利用価値が著しく低下している宅地に該当するから、利用価値の低下による減額をすべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が同対象地の面する路線と高低差がある場合には、同対象地の地勢と、同路線に面した一連の宅地に共通する地勢とを比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って、利用価値の低下による減額をするのが相当であるところ、本件道路に付された路線価設定区間の他の各宅地の約７割に本件道路との間に高低差が認められることに加えて、乙敷地に隣接する宅地と乙敷地とは高低差がないことなどのことからすると、本件各敷地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえない。そして、仮に請求人らが主張するように、単に、ある宅地と付近にある他の宅地との高低差のあることのみをもって、利用価値の低下による減額の適否を判断するという解釈を採れば、例えば、当該宅地の日当たり、風通し、水はけ及び眺望を良くする目的で盛土をしたような場合など、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて必ずしも低下要因とはならない高低差のある場合でも、容易に減額を受けられることとなって、利用価値の低下による減額を行う趣旨と相容れないこととなるから、請求人らが主張するような解釈を採ることはできない。したがって、本件各敷地について、利用価値の低下による減額をすることはできない。（平成24年５月８日裁決）

（ヘ）請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、土地区画整理事業の施行区域内に存しており、当該区域内に存する土地は都市計画法による建築制限（本件建築制限）を受けることから、本件土地を路線価方式で評価するに当たり、財産評価基本通達（評価通達）24－７《都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価》に定める補正率及び利用価値が著しく低下している宅地としてのしんしゃく割合を併用して適用すべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線価を設定する地域に共通する事情については、路線価の評定の前提とされてその価格に織り込まれているのが通常であるのに対して、宅地ごとの客観的な個別事情については、評価通達に定められた個別の定めを適用することにより、その事情がしんしゃくされることとなるところ、本件建築制限は、路線価を設定する地域に共通する事情として、本件土地に適用される路線価（本件路線価）の評定の前提とされているものの、本件路線価の具体的な評定においては、影響を与える要因ではないと判断されており、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められない。また、請求人らの主張する評価通達の定めは、評価する宅地の一部又は全部が都市計画道路予定地の区域内である場合の評価方法であって、本件建築制限のように当該事業の施行区域に共通した事情を考慮する場合に適用できるものではないし、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められないのであるから、請求人らの主張する利用価値が著しく低下している宅地としてのしんしゃく割合を適用する必要性も認められない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件建築制限を個別にしんしゃくすることはできない。（平成25年３月26日裁決）

ト　請求人らは、相続により取得した宅地（本件宅地）の評価に当たり、その面する市道に沿接する他の宅地や最寄りの公示地と比較して道路より高い場所に位置しているにもかかわらず、路線価が同額であることなどから、利用価値が著しく低下している宅地として10％の評価減の取扱い（本件取扱い）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いの適用は、同一の路線（財産評価基本通達14《路線価》に定める路線）に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお後者に著しい高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件宅地が面する路線は下り坂となっており、本件宅地を含む当該路線に接する各宅地の地盤面には当該路線の道路面との高低差があって、このことは当該路線に接している各宅地に共通したものであり、また、当該路線に接するその他の宅地の地盤面には、当該路線の道路面との高低差が本件宅地と同程度のものも認められることからすると、当該路線に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、本件宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討してもなお著しい高低差があるとはいえない。したがって、本件宅地の評価に当たり、本件取扱いを適用することはできない。（平成25年３月11日裁決）

チ　請求人は、相続した土地（本件土地）は、本件土地と同一町内にあり同じ路線価の路線に接する他の宅地がいずれも道路面と高低差がなく平坦な宅地であるのに、本件土地のみが道路面より異常に高いため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件評価方法）の利用価値が著しく低下している宅地に該当する旨主張する。しかしながら、本件評価方法の適用は単に道路面との高低差が存在することのみで認められるものではなく、同一路線に接する一連の宅地の状況等付近にある宅地と、評価する宅地の状況とを比較検討しても、なお、後者において利用価値を著しく低下させるような道路面からの高低差が認められる場合に限られるのが相当であるところ、本件土地は、道路面との高低差の存在は認められるものの、本件土地が所在する自治体においてその道路面との高低差による建物の建築制限はなく、また、土地の道路面との高低差の存在は、例えば建物建築の場合において、高低差が存在することにより土地の価値を高くする場合もあることを考え合わせると、本件土地は付近の土地と比較してその利用価値が著しく低下しているとは認められない。したがって、本件土地は、本件評価方法の利用価値が著しく低下している宅地に該当しない。（平成25年12月２日裁決）

リ　請求人は、隣接する市道に横断歩道橋（本件歩道橋）が設置されている土地（本件３土地）は間口が狭くなっていることにより、また、鉄道高架橋に隣接している土地（本件５土地）は、鉄道の騒音により、その利用価値が付近にある他の宅地に比して著しく低下しているので、いずれの土地についても財産評価基本通達（評価通達）の定めに従い評価した価額から10％の金額を減額して評価（本件評価方法）すべきである旨主張する。しかしながら、まず、本件３土地について、本件歩道橋が設置されている部分と本件土地との間には水路が存しており、当該水路は道路認定がされていないことから、本件３土地を評価通達の定めに従い評価する場合、当該部分については間口距離に含まれないところ、評価する土地の間口距離についてのしんしゃくは評価通達20-3《間口が狭小な宅地等の評価》による画地調整を行えば足りるものであるから、本件３土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。次に、本件５土地について、路線価は売買実例価額や公示価格等を基に宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面する路線ごとに設定されるもので、当該路線に接する宅地に共通する土地の価額に影響を及ぼす事情は考慮されているものであるから、一般に土地の価額に影響を及ぼすような鉄道の騒音については、路線に接する宅地に共通する事情であり、特定の土地のみに生ずる事情とはいえず、本件５土地のみが鉄道の騒音により利用価値が著しく低下している事情は認めらないから、本件５土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。（平成26年５月13日裁決）

ヌ　請求人は、賃貸用マンションの敷地である各土地（本件各土地）について、①周辺土地よりも低く冠水したことがあり、今後も冠水の危険があること、②公共下水道が整備されておらず浄化槽を設置しなければならないこと及び③将来にわたり公共下水道が整備されることが絶望的な状況であることから、国税庁ホームページに掲載のタックスアンサー№4617の取扱例に記載する利用価値が著しく低下している宅地に該当し、その要素ごとに10％、合計30％の評価の減額をすべきである旨主張するとともに、仮に、この減額が認められないのであれば、浄化槽の設置費用等に基づく調整率を用いた評価の減額を主張する。しかしながら、まず、30％の評価の減額について、請求人の主張する事情は、いずれも本件各土地付近が周辺の土地よりも低い位置にあるという点に起因しているものと認められ、このうち、公共下水道の整備がないという点については、相続開始時点において既に浄化槽が設置されており、土地の利用に支障を生じているとまでは認められないことから、路線との高低差の程度や浸水被害の状況を踏まえても、10％を超える減額をすべきものとは認められない。次に、浄化槽の設置費用等に基づく調整率について、本件各土地には相続開始時において既に浄化槽が設置済であり、浄化槽の設置費用は本件各土地の減額要素とならないことや、路線価が評価の安全のために公示価格の８割程度を目途として算定されていることからすると、10％の減額で足りないとはいえない。以上のことから、本件各土地は、タックスアンサー№4617の取扱例に基づき、本件各土地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、その価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することが相当である。（平26年６月４日裁決）

ル　請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の価額は、付近に嫌悪施設が存在するという事情（本件事情）があり、本件事情により本件土地利用価値が著しく低下しているため、国税庁ホームページのタックスアンサーの「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」により10％相当額の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地の存する地域は工場、産業廃棄物処理施設等が混在する地域で、環境条件の良い地域でなく、本件事情は個別にしんしゃくを要するものではないことから、本件土地は、利用価値の著しく低下していると認められる土地には該当せず、10％相当額の評価減をすることはできない。 （平成27年３月４日裁決）

ヲ　請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比して著しく高低差があることにより、その利用価値が付近にある宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10％に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件各土地は、本件土地が接する道路（本件路線）の西側に所在し、本件路線の西側に所在する土地とその東側に所在する土地の地盤面との高低差を比較すれば、一定の高低差があることは否定できないものの、いずれの土地もその大小こそあるものの高低差があり、このことは本件路線に接する一連の宅地に共通したものであると認められること、また、土地の地盤面と本件路線の路面との高低差が本件土地の高低差と同程度の土地も認められること、さらに、本件路線の西側に所在する土地においては、当該土地の地盤面と道路の路面との高低差を利用して車庫を設置していることを併せ考えると、本件土地の地盤面と本件路線の路面との高低差は、本件土地の利用価値が著しく低下させるような高低差であるとは認められない。したがって、本件各土地は、本件取扱いにより評価することはできない。（平成27年４月10日裁決）

ワ　請求人は、相続により取得した本件各土地は変電所に近接しているところ、変電所は土地価格比準表においても環境条件の項目として列挙されていることからすれば、財産評価基本通達（評価通達）に基づき本件各土地の評価額を算定するに当たって、本件各土地を付近の宅地と比較して利用価値が著しく低下している宅地として減額することを要する旨主張する。しかしながら、本件各土地の相続税評価額を評価するための倍率を評定するための標準宅地が本件変電所の東方約○ｍの地点に設置されていること、及び、同地点は本件各土地の固定資産税評価額を評定するための標準宅地と同一地点であることが認められることからすれば、本件各土地の固定資産税評価額及び宅地の倍率の評定に当たって勘案された状況類似地域に変電所が存していることとなるから、本件各土地の相続税評価額を評価するための倍率は、付近に変電所が所在していることを前提に評定されているものと推認することができる。したがって、本件各土地の価額の算定の基礎となる倍率は、変電所が所在することを考慮して付されていることとなるから、本件各土地を評価通達に基づき評価した額について、本件変電所に起因する減額を要しないというべきである。（平成28年10月４日裁決）

カ　請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比べて著しく道路との高低差があり、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10％に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限り適用することが相当であるところ、本件各土地には、いずれも地盤面と正面路線との間に高低差があるものの、その高低差は、各路線価設定区間に接する一連の宅地に共通している地勢の範囲内にあることから、本件各土地と道路の路面との高低差は、本件各土地の利用価値を著しく低下させるようなものであるとは認められず、本件取扱いを適用することはできない。（平成29年９月５日裁決）

ヨ　請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、文化財保護法第93条《土木工事等のための発掘に関する届出及び指示》第１項に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に所在し、建物の建替えなどの際には同法に規定する届出などの手続等を要することや宅地の有効利用が行えない場合又は発掘調査費用を土地所有者が負担する場合が生じることが想定される上、周知の埋蔵文化財包蔵地に所在することが売買取引に影響することは必至であるから、本件土地は著しく利用価値が低下している宅地として10％の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地について、埋蔵文化財に関する調査はされておらず、発掘費用の負担も生じていないこと、本件土地の周辺に埋蔵文化財が包蔵されていることをうかがわせるような具体的事実も認められないことから、調査費用を負担しなければならない可能性が高いとはいえず、ほかに土地の価額に影響を及ぼすべき客観的なその土地固有の事情やその利用価値が低下していると認められる事実も見当たらない。したがって、本件土地は、利用価値が著しく低下している宅地に該当するとはいえず、10％の評価減を行うことはできない。（平成30年２月27日裁決）

タ　原処分庁は、相続財産である土地（本件土地）について、請求人が行った列車走行による騒音測定では、騒音による取引金額への影響を確認できないから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」において示された10％減額して評価する取扱い（本件取扱い）を適用することはできない旨主張する。しかしながら、本件土地の評価上適用すべき路線価には騒音要因がしんしゃくされておらず、請求人が行った騒音測定方法は、環境省が示した標準的な測定方法に完全に準拠するものではないものの、不合理な測定方法とまではいえず、測定結果も平成15年10月に実施された府の騒音実態調査における近隣地の測定結果と近似するなど、その測定結果に一定の信用性を認めることができる。また、本件土地の所在する市は、固定資産評価基準に定める所要の補正の一つとして鉄道騒音に対する減価補正を設けており、本件土地の固定資産税評価額の算定上当該補正を適用したことが認められる。したがって、これらを併せて判断すると、本件土地においては相当程度の騒音が日常的に発生し、騒音により取引金額に影響を受けていたと認めるのが相当であるから、本件土地は、騒音により利用価値が著しく低下している土地に該当するとして、本件取扱いを適用して評価すべきである。（令和２年６月２日裁決）

レ　請求人らは、請求人らが相続により取得した各土地（本件各土地）はいずれも線路の近隣に存するが、本件各土地が接する路線価（本件各路線価）は、鉄道の騒音による影響を考慮して設定されたものとは考え難いから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件各路線価は、鉄道の騒音による影響を考慮して算定された不動産鑑定士による精通者意見価格を基に設定されたものであるから、本件各路線価にも鉄道の騒音による影響が考慮されているといえ、また、当該騒音により付近にある他の宅地と比較してもなお本件各土地の利用価値が著しく低下していると認められる事情があるということもできないから、本件各土地の価額を本件取扱いにより減額して評価すべきとは認められない。（令和３年５月26日裁決）

ソ　請求人らは、相続により取得した本件土地の評価に当たり、本件土地の前に本件墓地が存していることにより、本件土地の取引金額に影響を及ぼしその利用価値が著しく低下しており、またその状況が路線価においても考慮されていないから、減額して評価すべきである旨主張する。しかしながら、請求人らは、本件土地の減価について、当初申告では行っておらず、その後の更正の請求において主張するに至ったものであり、納税義務者において一旦申告書を提出した以上、その申告に係る財産の評価に誤りがあること、すなわち本件土地の取引金額に影響を及ぼすと認められる事情等については、最終的に納税義務者の責任において明らかにすべきものと解するのが相当である。請求人らの主張立証を前提としても、本件墓地の存在を理由に、本件土地の取引金額に影響を及ぼしていることを具体的に認めるに足りる事情はうかがえず、当審判所の調査によってもその具体的事情は認められないことから、本件土地については、利用価値が著しく低下している宅地として減額して評価すべきとは認められない。（令和３年８月30日裁決）

ツ　請求人は、相続により取得した宅地（本件宅地）は、①その付近にある宅地に比べて著しく高低差があること、②植樹帯及び横断歩道が存在することにより、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により評価すべきである旨主張する。しかしながら、一般的に宅地の取引価額に影響を与えるものとされている宅地の高低差等については、基本的には路線価の評定に反映され、路線価により評価する場合に原則として宅地の高低差等を個別にしんしゃくする必要はないと解される。そして、本件取扱いのうち、「道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合」とは、地勢を共通にする付近にある宅地に係る地盤面と道路面との高低差と、当該宅地に係るそれとを比較検討してもなお、後者に宅地の取引価額に影響を与えると認められる著しい高低差のある場合に限るのが相当であると解されるところ、①本件宅地の存する地域は、一帯が起伏のある地勢を前提とした宅地で構成されており、本件宅地の付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合に該当しない。また、本件取扱いのうち、「その取引金額に影響を受けると認められるもの」について、植樹帯及び横断歩道が存在するという事情を理由として、本件宅地の価額を減額して評価すべきであるかは、付近にある宅地に共通している事情と本件宅地の事情とを比較検討してもなお、後者に個別にしんしゃくすべき事情があるか否かによって検討すべきと解されるところ、②一般的に宅地の付近に植樹帯や横断歩道が存在することは、当該宅地の価額を減額し得る事情とはいえず、付近にある宅地の利用状況をみても、中高層マンション等が建ち並んでおり、本件宅地も同様に利用することが可能であると認められることから、植樹帯及び横断歩道の存在を前提にしても、本件宅地の利用価値を著しく低下させる事実は認められない。よって、本件宅地は、本件取扱いにより評価することはできない。（令和４年２月１日裁決）

ネ　請求人は、会社（本件会社）が所有している土地（本件土地）は、その地面が本件土地の接する路線（本件路線）の路面よりも低い位置にあり、本件土地は、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められる宅地」に該当するから、本件会社の１株当たりの純資産価額（相続税評価額によって計算した金額）（本件純資産価額）の計算上、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」において示された10％減額して評価する取扱い（本件取扱い）を適用して、本件土地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地に隣接する土地（本件隣接地）は、本件路線のほぼ中央部に接しているところ、本件隣接地の地面も本件路線の路面よりも低い位置にあり、地面と本件路線の路面とに高低差があることは本件土地に固有のものではなく、本件土地と同一の路線価が付された一連の宅地に共通している地勢であるといえる。したがって、本件土地は、「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」に係る本件取扱いの対象にはならないから、本件純資産価額の計算上、本件土地について本件取扱いを適用して評価すべきではない。（令和４年２月４日裁決）

ナ　請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の評価に当たり、本件各土地は、①鉄道線路のトンネルのほぼ真上に位置しており、震度１相当の震動が絶え間なく続き、②墓地に近接して忌みによる影響があり、さらには、③地下５ｍから７ｍまでが腐植土であり、建物を建築する場合には12ｍから16ｍ程度の杭打ちが必要な軟弱地盤であるにもかかわらず、本件各土地の評価額を算出するために用いる路線価には当該震動や忌み、軟弱地盤という事情が加味されていないため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、宅地の評価に当たって用いる路線価に震動等の事情が考慮されていないこと、甚だしい震動や忌み、軟弱地盤等により宅地の取引金額が影響を受けると認められることを要するところ、①本件各土地の震動は甚だしいものではなく取引金額への影響を示す証拠もないこと、また、②忌みによる影響があると主張する土地については、相続開始の10か月後に譲渡された際の取引金額に影響を与えたと認められる証拠もなく、さらに、③軟弱地盤は地域全体の事情であり、同地域内には標準地も設定されており路線価に考慮されているものと認められることから、本件各土地の評価に当たって本件取扱いを適用することはできない。（令和４年９月20日裁決）

ラ　請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地は、鉄道の騒音の影響を受けているから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線に接する宅地に共通する事情については、路線価の評定の基となる売買実例価額等の各価額に反映されるものであるから、当該各価額等を基に評定される路線価には、当該路線に接する宅地に共通する事情は反映されることとなり、原則として、路線に接する宅地に共通する騒音等の事情を個別にしんしゃくする必要はないところ、本件土地における鉄道の騒音は、同一の路線に接する宅地に共通する事情として本件土地を評価するのに用いられた路線価に反映されていると認められ、また、本件土地が付近の他の宅地に比して騒音が大きいといった事情も認められないことから、本件土地については本件取扱いを適用して評価額を算出することは認められない。（令５年５月18日裁決）

ム　請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地に設置された擁壁が法令に適合しないことによる建築物の高さに関する制約を受けているなどといった事情があるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地に設置された擁壁の存在により建築物の高さに関する制約を受けるという法令上の根拠は認められず、また、相続開始時点において、近隣の土地と比較して、本件土地においてのみ利用価値を著しく低下させ、その取引価額に影響を受けるような事情も認められないことからすると、本件土地については本件取扱いを適用して評価額を算出することは認められない。（令和５年５月18日裁決）

ウ　請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、本件土地は、①全体に凹凸があることから、財産評価基準書に定める整地費を控除すべきである旨、また、②本件土地の至近距離に電力会社が管理する鉄塔（本件鉄塔）があるところ、これによる心理的嫌悪感及び事故発生の危険性等により、付近にある他の宅地と比べて著しく利用価値が低下しているため、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいて、利用価値が低下していないものと評価した場合の価額から10％減額すべきである旨主張する。しかしながら、上記①について、本件土地は、接面する道路（本件路線）とほぼ等しい高さで接面し、砂利敷きのほぼ凹凸のない平坦な土地であるから、相続開始の日において、整地工事を要する土地であったとは認められず、本件土地の評価に際し、整地費を控除することはできない。また、上記②について、本件路線の本件土地が接面する部分に付設された路線価の路線価設定区間の南側沿いには本件鉄塔と同規模の鉄塔が本件鉄塔を含めて３基存在していることからすると、鉄塔の存在は、本件土地と本件路線の本件土地が接面する部分に付設された路線価の路線価設定区間沿いの各土地とに共通する事情であり、また、審判所に提出された証拠資料等を精査しても、請求人の主張する事情により本件土地の利用価値が著しく低下し、その取引金額に影響を及ぼしているとうかがわせる事情は認められない。（令和６年６月20日裁決）

ヰ　請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、本件土地は、①接面する道路（本件路線）よりも約1.30ｍ高い位置にあることから、財産評価基準書に定める傾斜地の宅地造成費の金額を控除すべきである旨、②周辺地域の他の土地に比べ接面道路との高低差が著しいこと等から、著しく利用価値が低下しているとして、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいて、利用価値が低下していないものと評価した場合の価額から10％減額すべきである旨主張する。しかしながら、上記①について、本件土地は、本件路線よりも高い位置にあるものの、全体としてほぼ平坦であって、宅地造成するに当たって傾斜地に要するような土盛費や土止費が必要となるとはいえないから、本件土地の評価に際し、傾斜地として宅地造成費を控除するのは相当でない。また、上記②について、本件路線の西側に接面する本件土地付近の各土地の地盤面は、本件路線より高いものが多く、本件土地の隣地の戸建住宅の地盤面は、本件土地の地盤面とほぼ同じ高さであり、また、審判所に提出された証拠資料等を精査しても、請求人の主張する事情により本件土地の利用価値が著しく低下し、その取引金額に影響を及ぼしているとうかがわせる事情は認められない。（令和６年６月20日裁決）

ノ　請求人は、相続により取得した各宅地（本件各宅地）について、①宅地が面している道路との間に高低差があること及び宅地の敷地内に高低差があること、②自治体が発行する水害ハザードマップの浸水が予想される区域内に所在していること又は③ごみ集積所に隣接していることから、宅地の利用価値が著しく低下しており、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー（よくある税の質問）「No.4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）に該当するため、宅地の価額の10％相当額を控除した価額により評価すべき旨主張する。しかしながら、上記の①ないし③の事情は、付近にある宅地に共通する事情であり、付近にある宅地と比較検討してもなお、宅地の取引価額に影響を与えると認められる事情があるとはいえない。したがって、本件各宅地について、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下しているとはいえないことから、本件取扱いにより減額して評価することはできない。（令和６年９月17日裁決）

 

 

作成日：令和７年９月24日