【質疑内容】

雑種地の評価について説明してください。

【回答内容】

１　関係法令等

財産評価基本通達（以下「評価通達」といいます。）82《雑種地の評価》の本文は、雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地（以下「比準土地」といいます。）についてこの通達の定めるところにより評価した１㎡当たりの価額を基とし、比準土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する旨定めており、そのただし書は、その雑種地の固定資産税評価額に、状況の類似する地域ごとに、その地域にある雑種地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある雑種地の価額は、その雑種地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する旨定めています。

２　回答

評価通達82は、雑種地の価額は、原則として、比準土地について評価通達の定めるところにより評価した１㎡当たりの価額を基とし、比準上地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する旨定めているところ、比準土地を宅地として選定した場合に、比準土地である宅地と評価対象地である雑種地との位置、形状等の条件の差(位置、形状、宅地化のための造成費、建物の建築制限等)を算定する具体的な方法は評価通達には定められていません。

しかしながら、位置及び形状に関する条件の差については、評価対象地である雑種地が評価通達13《路線価方式》に定める路線価方式により評価する地域に所在している場合には、当該雑種地が接面する道路に設定された路線価及び地区区分を基として、評価通達15《奥行価格補正》から評価通達20－７《容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価》までの定めにより計算した金額により評価することが適切であると考えられ、課税実務上、そのように取り扱われています。また、宅地化のための造成費に関する条件の差ついては、宅地造成費の金額によることが適切であると考えられ、具体的には、財産評価基準書に定められている「宅地造成費の金額表」によることが相当であり、課税実務上、そのように取り扱われています。

評価対象地である雑種地が評価通達13《路線価方式》に定める倍率方式により評価する地域に所在している場合には、固定資産税評価における路線価（又は近傍宅地の価格）及び普通住宅地区の画地補正率を基として、上記と同様に評価することが適切であると考えられ、課税実務上、そのように取り扱われています。 

作成日：令和７年９月24日