【質疑内容】

甲は、居住の用に供していた家屋及びその敷地を譲渡しましたが、以前から住民票上の住所は別のところにありました。

当該譲渡について、租税特別措置法（以下「措置法」といいます。）第35条第１項に規定する居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例を適用することができますか。

 

【回答内容】

１　関係法令等

(1) 措置法第35条第１項柱書及び同項第１号並びに同条第２項柱書及び同項第１号は、個人の有する資産が、その居住の用に供している家屋で政令で定めるものの譲渡又は当該家屋とともにするその敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利（以下「土地等」といいます。）の譲渡をした場合に該当することとなった場合には、その年中にその該当することとなった全部の資産の譲渡に対する措置法第31条《長期譲渡所得の課税の特例》第１項に規定する長期譲渡所得の金額から3,000万円（長期譲渡所得の金額のうち当該資産の譲渡に係る部分の金額が3,000万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額）を控除する旨規定しています（以下、この規定による課税の特例を「本件特例」といいます。）。

(2) 租税特別措置法施行令第23条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》第１項において準用する同令第20条の３《居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例》第２項は、措置法第35条第２項に規定する政令で定める家屋は、個人がその居住の用に供している家屋とし、その者がその居住の用に供している家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋に限るものとする旨規定しています。

(3) 昭和46年８月26日付直資４－５「租税特別措置法（山林所得・譲渡所得関係）の取扱いについて」（以下「措置法通達」といいます。）31の３－２《居住用家屋の範囲》は、措置法第31条の３第２項に規定する「その居住の用に供している家屋」とは、その者が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く。）をいい、これに該当するかどうかは、その者及び配偶者等（社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。以下同じ。）の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定し、この場合、この判定に当たっては、次の点に留意する旨定めています。

イ　転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、当該事情が解消したときは当該配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、当該配偶者等が居住の用に供している家屋は、その者にとっても、その居住の用に供している家屋に該当する。

ロ　次に掲げるような家屋は、その居住の用に供している家屋には該当しない。

(ｲ) 措置法第31条の３第１項の規定の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(ﾛ) 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する家屋

(4) 措置法通達35－６《居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する取扱いの準用》は、その者が譲渡した家屋若しくは土地等が措置法第35条第２項各号に規定する資産に該当するかどうか又はこれらの資産の譲渡が同項各号に規定する譲渡に該当するかどうかの判定等については、31の３－２、31の３－６から31の３－15まで、31の３－17、31の３－18及び31の３－20から31の３－27までに準じて取扱うものとする旨定めています。

 

２　回答

譲渡した家屋及びその敷地が、本件特例の適用対象となる居住用財産に該当するかどうかは、住民票上の住所により判定するのではなく、その者が現実にその家屋に居住していたかどうか、すなわち、その者及び配偶者等の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定することとなります。

したがって、居住用家屋の所在地と住民票の住所地とが一致しない場合であっても、電気、ガス、水道等の公共料金の使用状況その他の状況からみて、その者が譲渡した家屋を現実に居住の用に供していたと認められる場合には、その家屋はその者の居住用家屋に該当することとなり、（ほかの要件を充足することを前提として）本件特例を適用することができるものと考えられます。

なお、住民票上の住所が、その譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその資産の所在地と異なる場合には、次に掲げる書類を申告書に添付する必要があります。

(1) その者の戸籍の附票の写し（譲渡をした日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの）又は削除された戸籍の附票の写し

(2) その者の住民基本台帳に登載されていた住所が譲渡資産の所在地と異なっていた事情の詳細を記載した書類

(3) その者が譲渡資産に居住していた事実を明らかにする書類

 

作成日：令和７年９月24日