【質疑内容】

特別緑地保全地区内にある山林などの評価について説明してください。

 

【回答内容】

１　関係法令等

(1) 財産評価基本通達（以下「評価通達」といいます。）50－２《特別緑地保全地区内にある山林の評価》は、都市緑地法第12条《特別緑地保全地区に関する都市計画》に規定する特別緑地保全地区（首都圏近郊緑地保全法第４条第２項第３号に規定する近郊緑地特別保全地区及び近畿圏の保全区域の整備に関する法律第６条第２項に規定する近郊緑地特別保全地区を含みます。以下本項、評価通達58－５《特別緑地保全地区内にある原野の評価》及び評価通達123－２《特別緑地保全地区内にある立木の評価》において「特別緑地保全地区」といいます。）内にある山林（林業を営むために立木の伐採が認められる山林で、かつ、純山林に該当するものを除きます。）の価額は、評価通達45《評価の方式》から評価通達49《市街地山林の評価》までの定めにより評価した価額から、その価額に100分の80を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する旨規定しています。

(2) 評価通達58－５は、特別緑地保全地区内にある原野の価額は、評価通達57《評価の方式》から評価通達58－３《市街地原野の評価》までの定めにより評価した価額から、その価額に100分の80を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する旨定めています。

(3) 評価通達123-２は、特別緑地保全地区内にある立木（林業を営むために伐採が認められる立木を除きます。）の価額は、評価通達113《森林の主要樹種の立木の評価》、評価通達117《森林の主要樹種以外の立木の評価》又は評価通達122《森林の立木以外の立木の評価》の定めにより評価した価額から、その価額に100分の80を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する旨定めています。

 

２　回答

(1) 特別緑地保全地区は、都市緑地法により都市における緑地を保全するため設けられるもので、特別緑地保全地区内にある山林などは、緑地としてしか利用することができないという厳しい制限があることから、特別緑地保全地区内の山林などは、特別緑地保区内でないものとして評価した場合の価額から、利用制限の程度に応じて一の評価減を行うという方法により評価することとされています。すなわち、都市緑地法第12条の規定による特別緑地保全地区内の山林、原野及び立木の価額は、特別緑地保区内でないものとして評価した場合の価額から、その価額に100分の80を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価することとなります。

(2) 特別保全地区内の土地は、その制度の趣旨から山林と原野がその大部分を占めているため、評価通達においては、山林、原野及び立木についての評価方法を定めていますが、特別緑地保全地区内にある宅地及び農地の評価方法の考え方は、次のとおりです。

イ　宅地の評価方法

特別緑地保全地区内における現状凍結的な利用制限は、緑地を良好な状態で保全するための制限であることから、特別緑地保全地区に指定される以前から宅地であったものについては、その制限の対象からは除かれており、また、このような宅地については、建築物の床面積や高さの制限はあるものの、従前の建築物と同規模であれば、建築物の建替えなども可能であることから、特に減価は生じないものと考えられます。

したがって、特別緑地保全地区内の宅地の価額は、一般の宅地と同様に評価することとなります。

ロ　農地の評価方法

(ｲ) 市街地農地

特別緑地保全地区内にある市街地農地については、土地の利用が現状凍結的に制限され、農地転用が認められないことから、宅地比準方式によって評価する場合においては、山林と同じ減価割合0.8を適用することとして差し支えないこととされています。

(ﾛ) 市街地周辺農地

特別緑地保全地区内にある市街地周辺農地については、土地の利用が現状凍結的に制限され、農地転用が認められないことから、宅地比準方式によって評価する場合においては、山林と同じ減価割合0.8を適用することとして差し支えないこととされています。

したがって、特別緑地保全地区内にある市街地周辺農地の価額は、市街地農地であるものとした場合の価額の100分の20（減価割合0.8）に相当する金額によって評価することとなり、評価基本通達39《市街地周辺農地の評価》の定めによらずに、市街地農地と同様に評価することに留意する必要があります。

(ﾊ) 中間農地又は純農地

中間農地又は純農地が特別緑地保全地区内にあり、土地の利用が現状凍結的に制限されるとしても、既に農地法によって同様に制限されていることから、特別緑地保全地区内にあることの制限をさらに評価上考慮する必要はないこととなります。

 

 

作成日：令和７年９月24日