【質疑内容】

譲渡所得の金額の計算上控除する取得費を、市街地価格指数により推計した取得費とすることができますか。

 

【回答内容】

１　関係法令等

(1) 所得法関係

イ　所得税法第33条《譲渡所得》第１項は、譲渡所得とは、資産の譲渡による所得をいう旨規定し、同条第３項は、譲渡所得の金額は、同項各号に掲げる所得につき、それぞれその年中の当該所得に係る総収入金額から当該所得の基因となった資産の取得費及びその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除し、その残額の合計額から譲渡所得の特別控除額を控除した金額とする旨規定しています。

ロ　所得税法第36条《収入金額》第１項は、その年分の各種所得の金額の計算上収入金額とすべき金額又は総収入金額に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、その年において収入すべき金額（金銭以外の物又は権利その他経済的な利益をもって収入する場合には、その金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の価額）とする旨規定しています。

ハ　所得税法第38条《譲渡所得の金額の計算上控除する取得費》第１項は、譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、別段の定めがあるものを除き、その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする旨規定しています。

(2) 租税特別措置法等関係

イ　租税特別措置法（以下「措置法」といいます。）第31条の４《長期譲渡所得の概算取得費控除》第１項は、個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法第38条及び第61条《昭和27年12月31日以前に取得した資産の取得費等》の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の５に相当する金額（以下「概算取得費」といいます。）とする旨規定し、そのただし書は、概算取得費がそれぞれ次に掲げる金額に満たないことが証明された場合には、それぞれ次に掲げる金額とする旨規定しています。

(ｲ) その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額。

(ﾛ) その建物等の取得に要した金額と設備費及び改良費の額との合計額につき所得税法第38条第２項の規定を適用した場合に同項の規定により取得費とされる金額。

ロ　昭和46年８月26日付直資４－５ほか「租税特別措置法（山林所得・譲渡所得関係）の取扱いについて」（以下「措置法通達」といいます。）の31の４－１《昭和28年以後に取得した資産についての適用》は、措置法第31条の４第１項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年１月１日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする旨定めていいます。

 

２　裁判例等

(1) 譲渡所得の意義

最高裁判所昭和50年５月27日第三小法廷判決は、譲渡所得に対する課税は、資産の値上がりによりその資産の所有者に帰属する増加益を所得として、その資産が所有者の支配を離れて他に移転するのを機会に、これを清算して課税する趣旨のものであるから、その課税所得たる譲渡所得の発生には、必ずしも当該資産の譲渡が有償であることを要せず、したがって、所得税法第33条第１項に規定する「資産の譲渡」とは、有償無償を問わず資産を移転させる一切の行為をいうものと解すべきである旨判断しています。

(2) 収入金額の意義

最高裁判所平成18年４月20日第一小法廷判決及び同昭和36年10月13日第二小法廷判決は、所得税法上、抽象的に発生している資産の増加益そのものが課税の対象となっているわけではなく、原則として、資産の譲渡により実現した所得が課税の対象となっているものであるから、収入金額とは、譲渡資産の客観的な価額を指すものではなく、具体的場合における現実の収入金額を指すものと解するのが相当である旨判断しています。

(3) 取得費の意義

所得税法第38条第１項は、譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費について、上記１の(1)のハのとおり規定しているところ、①上記(1)のとおり、譲渡所得に対する課税は、資産の値上がりによりその資産の所有者に帰属する増加益を所得として、その資産が所有者の支配を離れて他に移転するのを機会に、これを清算して課税する趣旨のものであること、②上記(2)のとおり、譲渡所得の金額の計算上の基礎となる収入金額は、原則として、現実に収入すべきこととなる金額に基づき算定すること及び③上記１の(1)のイのとおり、譲渡所得の金額は、総収入金額から取得費及びその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除するなどして計算する旨規定していることからすれば、取得費についても、原則として、現実に支出したその資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額に基づき算定することとなります。

(4) 措置法通達31の４－１の趣旨

岐阜地方裁判所平成25年７月３日判決は、措置法第31条の４第１項は、概算取得費の適用できる範囲を昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等に限定しているが、昭和28年１月１日以後に取得した土地等又は建物等について概算取得費の特例を適用しても、納税者の利益に反しない限り、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等の取得費と昭和28年１月１日以後に取得した土地等又は建物等の取得費の計算方法を異にしなければならない理由はないため、措置法通達31の４－１は、昭和28年１月１日以後に取得した土地等又は建物等の取得費についても、措置法第31条の４第１の規定を適用しても差し支えないものとしたもので、措置法通達31の４－１の定めは、取得費が不明な場合に、昭和27年12月31日以前であれば認められた概算取得費を認めようというものであって、納税者の利益となるものであり、また、実額取得費の証明につき立証責任を課したとしても納税者に不利益になるおそれのない限りにおいて、かかる取扱いは合理的というべきものである旨判断しています。

(5) 国税不服審判所の各裁決

国税不服審判所の各裁決は、要旨、次のとおり判断しています。

イ　平成12年11月16日裁決（以下「平成12年裁決」といいます。）

取得時期は判明しているが取得価額を直接証する契約書等の資料・・・の提出がなく、その額が不明なものについては、その費用を実額により算定することができないから、その部分については、推計の方法によって算定せざるをえない。

そして、このような場合の土地・・・の取得費については、・・・原処分庁主張のとおり、各種の計算方法が考えられるところ、原処分庁が採用した計算方法は、・・・本件宅地の取得費については、・・・譲渡価額・・・に、〇〇が調査し公表している六大都市を除く市街地価格指数（住宅地）の譲渡時に対する取得時の当該価格指数の割合を乗じて時価相当額を推定していることから、・・・合理性があり、当審判所においても、これを不相当とする理由は認められない。

ロ　平成17年３月15日裁決

請求人ら及び原処分庁双方は、本件土地の取得価額が不明であることから、譲渡価額を基に公示価格の対比又は変動率により取得価額を算出する方法を採用しているが、不動産の売買価額は、買い進み、売り急ぎ等の取引当事者の意思、社会情勢等、また、土地の地勢、立地条件等の要因に大きく左右され、これらの様々な個別事情を反映して決まるものであるから、取得価額を公示価格の対比又は変動率でもって算出することは相当ではない。

ハ　平成20年10月28日裁決

請求人は、・・・前所有者である亡母が生前に話していた土地の取得当時の坪単価、不動産業者の意見及び平成17年の取引事例に基づき土地価格指数で計算した坪単価からすると、請求人の主張する坪単価は妥当な金額である旨主張する。

しかしながら、亡母が土地の正確な取得価額を知っていたとは認め難く、発言内容は暖昧であること、不動産業者の意見の基となる取引事例は本件土地とは異なる地域に存するものであり根拠として合理性がないこと及び請求人が提出した平成17年の取引事例の対象地は、本件の土地とは接面道路の条件などの個別的要因が異なっている上、六大都市の市街地価格の指数から導いた変動率が本件土地の価額の変動率を示しているともいえないことから、本件土地の取得費が請求人の主張する坪単価を基に計算した金額であると認定することはできず、実額取得費は不明であり、譲渡所得の金額の計算上、請求人が主張する実額取得費を控除することはできない。

ニ　平成23年９月13日裁決

請求人は、相続により取得した本件土地及び本件建物（本件物件）の譲渡（本件譲渡）に係る分離長期譲渡所得の金額の計算上、土地取得時の近隣の公示価格及び親族が記憶する建物の建築価額等を基に算出した価額・・・を取得費として控除すべきである旨主張する。

しかしながら、被相続人が本件物件を取得した際の売買価額等を明らかにする直接的な証拠はなく、ほかに本件物件を取得した際の金額を明らかにする証拠もない。

また、本件土地の近隣の公示地からいかなる計算をしたとしても本件土地の取得当時の時価を推測できるにとどまり、そこから本件土地の実際の取得価額を算出することはできない。

ホ　平成26年３月４日裁決（以下「平成26年裁決」といいます。）

市街地価格指数は、都市内の宅地価格の平均的な変動状況を全国的・マクロ的に見ることや、地価の長期的変動の傾向を見ることに適しているものであり、市街地の宅地価格の推移を現す指標としての性格をもっているが、個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものであるとはいえない。

請求人らは、市街地価格指数を基に土地の取得費を算定する方法については、平成12年裁決において、取得時の時価を推計する方法として合理的であると認められており、請求人ら主張額は、取引時の時価（すなわち推認される取得費）として合理的な金額である旨主張する。

しかしながら、請求人らが採用した六大都市市街地価格指数は、全国の主要六大都市の宅地価格の推移を示す指標であるところ、①本件各対象土地の所在地はいずれも上記六大都市には含まれていないこと、②本件被相続人が本件各対象土地を取得した当時の本件各対象土地の地目は、いずれも畑であって、宅地ではないことからすると、所在地や地目の異なる六大都市市街地価格指数を用いた割合が、本件各対象土地の地価の推移を適切に反映した割合であるということはできない。

したがって、請求人ら主張額は、本件被相続人が本件各対象土地を取得した時の時価であるとは認められないのであるから、一般論として市街地価格指数を基に土地の取得費を算定する方法自体が合理性を有するかどうかにかかわらず、請求人らの主張には理由がない。

ヘ　平成29年12月13日裁決

請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の譲渡に係る分離長期譲渡所得の金額の計算上、本件土地の取得費は地価公示価格から推計した金額によるべきである旨主張し、原処分庁は、本件土地の譲渡に係る収入金額の100分の５に相当する金額（概算取得費）とすべきである旨主張する。

しかしながら、当審判所の調査により把握された、本件土地の売主が作成した土地台帳（本件土地台帳）の信用性は高く、記載内容どおりの事実を認定することができるから、本件土地台帳に記載された金額を本件土地の取得費と認めるのが相当である。

なお、請求人の主張する本件土地の取得費の金額は推計したものに過ぎないことから採用することはできない。

ト　平成30年５月７日裁決

請求人は、請求人の父から相続により取得した土地（本件土地）を譲渡したことによる譲渡所得の金額の計算上控除する取得費の額は、・・・請求人の父が本件土地を取得した当時の通常の取引価額を合理的に推定して算出すべきであり、公表されている全国市街地価格指数及び路線価を基に推定した地価の変動率から算出した価額によるべきである旨主張する。

しかしながら、市街地価格指数は市街地の宅地価格の推移を示す指標として使用されるものであり、また、路線価は相続税における財産評価の際に宅地の評価に用いるものであることや、本件土地は、請求人の父が取得した当時、宅地としての利用状況になかったことからすれば、請求人が主張する算定方法は合理的なものとは認められず、請求人の主張額を本件土地の取得費と認めることはできない。

チ　平成30年7月31日裁決

請求人は、亡父から相続により取得した土地（本件土地）の譲渡に係る譲渡所得の金額の計算上控除する取得費について、本件土地の取得に要した金額が不明であり実額により算出することはできないから、推計する方法によって算出せざるを得ないところ、六大都市を除く市街地価格指数を基に算出した金額（請求人主張額）は、亡父が本件土地を取得した当時の本件土地の市場価格を反映した合理的な額であるから、本件土地の取得に要した金額として取得費に算入することができる旨主張する。

しかしながら、市街地価格指数は、個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものということはできず、また、六大都市を除く市街地価格指数については、三大都市圏を除く政令指定都市及び県庁所在都市（県庁所在都市等）以外の調査対象都市は公表されていないところ、本件土地は県庁所在都市等に該当しない都市に所在しており、さらに、本件土地の所在する都市が調査対象都市かどうかを確認しえないことからすれば、請求人が請求人主張額の算定に用いた六大都市を除く市街地価格指数が、本件土地の市場価格の推移を反映したものであるということはできない。

以上のことからすると、請求人主張額は、亡父が本件土地を取得した当時の本件土地の市場価格を適切に反映したものとはいえず、本件土地の取得に要した金額として取得費に算入することはできない。

 

３　回答

(1) 市街地価格指数とは、全国主要都市の宅地価格の変動を示す指標で、一般財団法人日本不動産研究所が毎年２回、３月末と９月末に公表しており、不動産鑑定士が各都市の代表的な宅地を評価し、過去からの価格変動を指数化したものあるところ、①調査地点については、その所在地を含めその詳細は一切非公表であること、②市街地価格指数は、都市内の宅地価格の平均的な変動状況を全国的・マクロ的に見ることや、地価の長期的変動の傾向を見ることに適しているものであり、市街地の宅地価格の推移を現す指標としての性格をもっているが、個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものであるとはいえないことから、原則として、一般的な指標である市街地価格指数を用いて算定した金額を譲渡所得の金額の計算上控除する取得費とみることはできないものと考えられます。

(2) 平成12年裁決は、宅地の取得費について、譲渡価額に六大都市を除く市街地価格指数（住宅地）の譲渡時に対する取得時の当該価格指数の割合を乗じて時価相当額を推定していることから、合理性がある旨判断していますが、合理性がある旨判断した明確かつ具体的な理由を示しておらず、他方、平成26年裁決は、平成12年裁決を指摘した請求人に対し、一般論として市街地価格指数を基に土地の取得費を算定する方法自体が合理性を有するか否かについての判断はしていません。

また、その他の各裁決をみても、一般論として市街地価格指数を基に土地の取得費を算定する方法が合理的であると判断した裁決は見当たりません。すなわち、国税不服審判所は、各裁決において、一般論として、あるいは一般的に、市街地価格指数を基に土地の取得費を算定する方法が合理的である旨の判断をしておらず、そうすると、平成12年裁決は、個別性が極めて強い事例判断であるものと考えられます。

(3) しかしながら、理論的には、次のイないしトの全ての条件を充足する場合には、市街地価格指数を用いて算定した金額を譲渡所得の金額の計算上控除する取得費とみる余地が生じる場合もあるものと考えられます。

イ　登記事項証明書などで取得時期が確認できること。

ロ　時価に相当する金額で購入したものであること（第三者から購入したとしても時価に相当する金額で購入したとは限りません。）。

ハ　時価に相当する金額で売却したものであること（第三者へ売却したとしても時価に相当する金額で売却したとは限りません。）。

ニ　購入から売却に至るまで現況地目が宅地であること。

ホ　購入から売却に至るまで商業地域・住宅地域・工業業地域の三つの地域分類に異動がないこと。

ヘ　六大都市市街地価格指数、六大都市を除く市街地価格指数及び地方別市街地価格指数等のいずれを用いるかに誤りがないこと。

ト　市街地価格指数を用いた割合が対象土地の地価の推移を適切に反映した割合であること（すなわち市街地価格指数を基にした変動率と対象土地の変動率が同じ又は極めて近似していること。）。

(4) なお、近隣地域にある地価公示地の公示価格又は都道府県基準地の標準価格若しくは対象土地そのものの固定資産税評価額又は相続税評価額を基に、各種補正等を行うことにより、対象土地の取得時の時価を推定することは可能です。

しかしながら、不動産の売買価格は、買い進み、売り急ぎ等の取引当事者の取引事情、当該不動産が所在する地域の地域要因、当該不動産そのものの個別要因等様々な個別事情を反映して決まるものであるところ、公示価格を用いるなどしていかなる計算をしたとしても、結局のところ、取得時の時価を推認したにすぎず、原則として、対象土地の取得に要した金額とは認められないものと考えられます。

 

【参考】

◎　上場株式の取得費の推定

国税不服審判所令和元年11月28日裁決は、上場株式の取得費について、株式等の取得費の算定に当たっては、当該株式等の取得価額が必要であるところ、これらの事項は、取引証券会社から交付される取引報告書や顧客勘定元帳などにより確認することが可能であり、これらによっても取得価額が明らかでない場合には、株式等の名義書換日を調べて取得時期とし、その時期の相場（終値）で取得価額を算定することも、明確かつ簡便な推定方法として合理的であると解される旨判断しています。

上場株式の購入価格は、金融商品取引所という公開の市場において、正常な取引がされた上で成立した市場価格であり、相対取引など特殊な取引で取得した場合を除き、取得時期が判明すれば、当該時期における取得に要した金額として、実額に極めて近似した金額を推定することができることから、上記のような裁決がされたものと考えられます。

なお、上記のように推定する場合には、次の条件の全てを充足する必要があるものと考えられます。

①　取引証券会社から交付される取引報告書や顧客勘定元帳などにより取得費が確認できないこと。

②　取得時期（名義書換日）が確認できること。

③　市場において購入により取得したものであること又は購入により取得したものと推認できること。

 

 

作成日：令和７年９月４日