【質疑内容】

地積規模の大きな宅地の評価の概要について説明してください。

 

【回答内容】

１　関係法令等

(1) 財産評価基本通達（以下「評価通達」といいます。）20－２《地積規模の大きな宅地の評価》は、地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次のイからハまでのいずれかに該当するものを除きます。以下「地積規模の大きな宅地」といいます。）で評価通達14－２《地区》の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、評価通達15《奥行価格補正》から評価通達20《不整形地の評価》までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する旨定めています。

イ　市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第４条《定義》第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地

ロ　都市計画法第８条《地域地区》第１項第１号に規定する工業専用地域に所在する宅地

ハ　容積率（建築基準法第52条《容積率》第１項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。）が10分の40（東京都の特別区（地方自治法第281条《特別区》第１項に規定する特別区をいいます。）においては10分の30）以上の地域に所在する宅地

（算式）

規模格差補正率	＝	Ⓐ×Ⓑ＋Ⓒ	×	0.8
		地積規模の大きな宅地の地積（Ⓐ）

上の算式中の「Ⓑ」及び「Ⓒ」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとします。

(ｲ) 三大都市圏に所在する宅地

記号 地積㎡	Ⓑ	Ⓒ
500以上　1,000未満	0.95	25
1,000以上　3,000未満	0.90	75
3,000以上　5,000未満	0.85	225
5,000以上	0.80	475

(ﾛ) 三大都市圏以外の地域に所在する宅地

記号 地積㎡	Ⓑ	Ⓒ
1,000以上　3,000未満	0.90	100
3,000以上　5,000未満	0.85	250
5,000以上	0.80	500

(2) 評価通達21－２《倍率方式による評価》の本文は、倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する旨定め、そのただし書は、倍率方式により評価する地域（以下「倍率地域」といいます。）に所在する評価通達20－２に定める地積規模の大きな宅地（評価通達22－２《大規模工場用地》に定める大規模工場用地を除きます。）の価額については、本項本文の定めにより評価した価額が、その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額を評価通達14《路線価》に定める路線価とし、かつ、その宅地が評価通達14－２に定める普通住宅地区に所在するものとして評価通達20－２の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、評価通達20－２の定めに準じて計算した価額により評価する旨定めています。

(3) 評価通達40《市街地農地の評価》の本文は、市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる１㎡当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する旨定め、その注書のなお書は、その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額については、その農地が宅地であるとした場合において評価通達20－２の定めの適用対象となるとき（評価通達21－２のただし書において評価通達20－２の定めを準用するときを含みます。）には、同項の定めを適用して計算することに留意する旨定めています。

なお、評価通達39《市街地周辺農地の評価》は、市街地周辺農地の価額は、評価通達40の本文の定めにより評価したその農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価する旨定めており、また、評価通達49《市街地山林の評価》及び評価通達58－３《市街地原野の評価》においても、上記(3)のなお書と同様の定めがあります。

 

２　回答

(1) 地積規模の大きな宅地の評価の趣旨

評価通達20－２では、適用対象となる宅地を「地積規模の大きな宅地」と定義付け、その宅地の地積の規模に応じた減額の補正を行う旨定めていいます。

この補正は、「地積規模の大きな宅地」を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、主に地積の大きさに基因する①道路、公園等の公共公益的施設用地などのいわゆる「潰れ地」の負担による減価、②住宅用地として利用するために必要な上下水道等の供給処理施設の工事費用や公共公益的施設の整備費用等の負担による減価及び③開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価を評価対象宅地の価額に反映させるとともに、その適用対象については、評価通達の地区区分や都市計画法の区域区分等を基にすることにより明確化を図ったものです。

(2) 地積規模の大きな宅地の評価の適用要件

地積規模の大きな宅地として評価するためには、次に掲げる要件の全てを充足する必要があります。

イ　評価対象地が路線価地域に所在している場合には、普通商業・併用住宅地区又は普通住宅地区に所在していること、評価対象地が倍率地域に所在している場合には、大規模工場用地ではないこと。

ロ　三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の宅地であること。

ハ　市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第４条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地ではないこと。

ニ　都市計画法第８条第１項第１号に規定する工業専用地域に所在する宅地ではないこと。

ホ　指定容積率が10分の40（東京都の特別区においては10分の30）以上の地域に所在する宅地ではないこと。

(3) 市街地農地等及び雑種地への適用

イ　市街地農地等については、その農地等が宅地であるとした場合を前提として、いわゆる宅地比準方式により評価することとされており、地積規模の大きな宅地と同様に、上記(1)のような減価が発生することとなります。

したがって、市街地農地等については、上記(2)の適用要件を充足する場合には、その適用対象となります。ただし、宅地への転用が見込めないと認められる場合には、適用対象とはならないことに留意してください。

ロ　評価通達82《雑種地の評価》の本文は、雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した１㎡当たりの価額を基とし、比準土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する旨定めており、市街化区域に所在する雑種地も、上記イと同様、いわゆる宅地比準方式により評価することとなります。

したがって、状況が宅地や市街地農地等に類似する雑種地については、上記(2)の適用要件を充足する場合には、その適用対象となります。

 

 

作成日：令和８年５月20日